Ползучий алкомаркет

Как я не мог найти офис в Казани из-за плохого соседства.

➡ Деградация арендаторов. Есть официальный термин (deterioration of tenant mix) в коммерческой недвижимости, который описывает ухудшение состава арендаторов.

♦ Суть: из-за кризиса, падения пешеходного трафика или роста ставок локации уходят качественные или дорогие бренды (якоря).
♦Результат: их занимают более дешевые, низкомаржинальные арендаторы — алкомаркеты, ломбарды, сэконд-хэнды, МФО, букмекерские конторы. Статус улицы ухудшается.

Есть еще подходящее определение из маркетинга — это даунтрейдинг локации (down-trading). Суть такая же: позиционирование торговой улицы переходит в более низкий ценовой сегмент.

Сначала закрывается бизнес, который не выдерживает аренду. Собственнику нужно быстро сдать помещение, и его занимает тот, кто готов платить за локацию. Затем то же происходит с соседними объектами.

Так запускается нисходящая спираль: предложение становится однообразным, снижается привлекательность улицы, падает трафик и растет вакантность. Качественные арендаторы вытесняются менее качественными.

Поэтому грамотные застройщики контролируют пул арендаторов, не допускают деградации улицы и каннибализации соседних бизнесов.

⚙ В итоге улица работает как коллективный продукт. Хорошее кафе получает часть своего трафика не только благодаря себе, но и благодаря магазинам, соседним кафе, сервисам, офисам и другим точкам притяжения вокруг. Поэтому изменение одного-двух соседей может быть не только проблемой конкретного собственника — оно способно постепенно изменить экономику всей улицы.

Когда я искал себе офис в аренду для агентства недвижимости, мне пришлось отказаться от многих вариантов из-за деградации. Отказался от помещения (полностью подходящего), но на первом этаже был Фонбет, вокруг которого днем и ночью ходили маргиналы. В другой раз отказался от соседства с «Красным & Белым» (по той же причине). Еще два отказа — из-за соседства с бюджетным компьютерным клубом (целевой аудиторией которого были шумные подростки), а также пивнушки (запах и посетители).

Алкомаркеты для брокеров - это существенный кусок хлеба. Мы получаем свою комиссию , когда сажаем их в помещения, когда продаем с ними ГАБы, но если абстрагироваться от нашей выгоды: Считаете ли вы, что начало деградации улицы начинается с бюджетного алкомаркета? (не путайте с премиальными магазинами типа SimpleWine).